Mieterstrom 2.0 nach Solarpaket I: Neue Chancen für Vermieter und Verwalter
Mit dem Inkrafttreten des Solarpaket I haben sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Versorgung von Mietern und gewerblichen Nutzern mit lokal erzeugtem Solarstrom grundlegend verändert. Mieterstrom Solarpaket fasst die neuen Spielregeln zusammen, die seit Frühjahr 2024 für klassische Mieterstrommodelle und das neu eingeführte Instrument der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung gelten. Vermieter, Eigentümergemeinschaften, Immobilienverwaltungen und Investoren erhalten erstmals einen praktikablen Weg, Dachflächen wirtschaftlich zu erschließen, ohne sich in die regulatorische Komplexität eines vollwertigen Stromlieferanten einarbeiten zu müssen. Gleichzeitig öffnen sich neue Geschäftsmodelle für Gewerbeimmobilien, Logistikparks, Wohn- und Geschäftshäuser sowie gemischt genutzte Quartiere. Dieser Beitrag analysiert die neuen Regeln, ordnet sie in die deutsche Energiewirtschaft ein und beschreibt typische Strukturen, Vergütungssätze und Anwendungsfälle, die für Bestandshalter und Projektentwickler 2026 relevant sind. Im Mittelpunkt stehen die Bürokratieerleichterungen, die Erweiterung der zulässigen Anlagenstandorte und die Mechanik der Reststromversorgung über Drittlieferanten.
Rechtlicher Rahmen: Was das Mieterstrom Solarpaket regelt
Das Mieterstrom Solarpaket setzt an zwei Stellen gleichzeitig an: Es modernisiert den klassischen Mieterstromzuschlag nach EEG und führt parallel die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als neues Instrument ein. Während das klassische Modell weiterhin auf einen Lieferantenstatus mit allen pflichten der Energiebelieferung abstellt, beschränkt sich die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung auf die rein physische Stromaufteilung innerhalb eines Gebäudes. Damit werden die regulatorischen Hürden deutlich gesenkt.
Erweiterung auf Nebenanlagen und Quartierssituationen
Eine zentrale Neuerung des Solarpaket I ist die Erweiterung der zulässigen Anlagenflächen. Während Mieterstrom zuvor strikt an die Errichtung der PV-Anlage auf dem zu versorgenden Wohngebäude gebunden war, dürfen die Module nun auch auf Nebenanlagen wie Garagen, Carports, Müllhäusern und anderen Nebengebäuden installiert werden, sofern sie im räumlichen Zusammenhang stehen. Damit werden Bestandsgebäude mit ungeeigneten Dächern, etwa wegen Verschattung, Dachstatik oder Denkmalschutz, erstmals projektfähig. Auch Quartierssituationen mit mehreren Gebäuden, gemeinsamem Innenhof und gemeinsamer Tiefgarage profitieren von dieser Öffnung. In der Praxis erlaubt dies, Carportanlagen mit 30 bis 150 Kilowatt installierter Leistung zu kombinieren und den Strom über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung an die Wohn- oder Gewerbeeinheiten zu verteilen. Diese flexiblere Flächendefinition vergrößert das potenzielle Marktvolumen erheblich und macht Mieterstrom auch für ältere Bestände wieder attraktiv.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als neuer Lieferweg
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (gGV) ist das wichtigste regulatorische Instrument des Solarpaket I für Mieterstromprojekte. Sie ermöglicht es Anlagenbetreibern, Strom direkt an mehrere Letztverbraucher innerhalb eines Gebäudes oder einer baulich zusammenhängenden Liegenschaft zu liefern, ohne als Energieversorgungsunternehmen im Sinne des EnWG zu gelten. Die mit dem Lieferantenstatus verbundenen Pflichten, etwa zur vollumfänglichen Reststromlieferung, zur Bilanzkreisverantwortung und zur energiewirtschaftlichen Meldewesen, entfallen weitgehend.
Vertragliche Trennung von Solar- und Reststrom
Wesentliches Merkmal der gGV ist die saubere vertragliche und bilanzielle Trennung zwischen lokal erzeugtem Solarstrom und der Reststromversorgung. Der Mieter oder Gewerbenutzer schließt zwei voneinander unabhängige Verträge ab: einen Vertrag über die Lieferung des Solarstroms aus der gebäudegebundenen Anlage und einen klassischen Stromliefervertrag mit einem frei wählbaren Stromversorger über die verbleibende Reststrommenge. Diese Trennung schafft Transparenz, weil der Mieter die jeweils günstigere Preisbasis nutzen kann, und reduziert die Bürokratie für den Anlagenbetreiber. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße viertelstundenscharfe Messung der Bezüge aus dem öffentlichen Netz und der direkten Stromentnahme aus der PV-Anlage. Hierzu sind intelligente Messsysteme erforderlich, die unter dem Messstellenbetriebsgesetz auf Basis der Smart-Meter-Rollout-Pläne sukzessive ausgerollt werden. Anlagenbetreiber müssen die Solarstrommengen je Wohn- oder Nutzungseinheit nachvollziehbar abrechnen können und entsprechende Mess- und Abrechnungsprozesse aufsetzen.
Mieterstromzuschlag und Anlagenförderung
Trotz der neuen gGV bleibt der klassische Mieterstromzuschlag nach EEG bestehen und kann unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden. Der Zuschlag wird zusätzlich zum Erlös aus dem Stromverkauf an die Mieter gewährt und fungiert als Förderelement, das die Wirtschaftlichkeit kleinerer Anlagen sichert.
Höhe des Zuschlags und Anlagengröße
Der Mieterstromzuschlag liegt 2026 je nach Anlagengröße in einer Bandbreite von 1,90 bis 2,67 Cent pro Kilowattstunde und wird für Anlagen bis 100 Kilowatt installierter Leistung gewährt. Innerhalb dieser Grenze unterscheidet das EEG zwischen Anlagensegmenten bis 10 Kilowatt, bis 40 Kilowatt und bis 100 Kilowatt. Die genaue Förderhöhe folgt einer atmenden Anpassung, die sich am Markt orientiert. Wichtig ist, dass der Zuschlag nur für tatsächlich an Letztverbraucher im Gebäude gelieferten Solarstrom gezahlt wird, nicht für Eigenverbrauch des Anlagenbetreibers oder für Einspeisung ins Netz. Die Einspeisung des nicht verbrauchten Stroms wird separat über die übliche EEG-Einspeisevergütung oder die Marktprämie vergütet. Für Anlagenbetreiber ergibt sich daraus eine Mischkalkulation aus drei Erlösquellen: dem Verkaufspreis an die Mieter, dem Mieterstromzuschlag und der Einspeisevergütung. Diese Mischkalkulation ist zentral für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und beeinflusst die Vertragsgestaltung mit den Mietern, da der Solarstrompreis regelmäßig auf 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs begrenzt ist.
Smart-Meter und Messkonzepte
Die Umsetzung von Mieterstromprojekten setzt eine belastbare Mess- und Abrechnungsstruktur voraus. Ohne intelligente Messsysteme und entsprechende Gateway-Architektur ist eine korrekte Aufteilung der Strommengen zwischen Solarstrom und Reststrom nicht möglich. Das Solarpaket I hat die Anforderungen an die Messung konkretisiert und mit dem laufenden Smart-Meter-Rollout verzahnt.
Anforderungen an Messstellenbetreiber
Im Gebäude wird typischerweise ein Summenzähler am Netzverknüpfungspunkt installiert, ergänzt durch Erzeugungszähler an der PV-Anlage und Verbrauchszähler je Nutzungseinheit. Die Datenkommunikation erfolgt über zertifizierte Smart-Meter-Gateways. Messstellenbetreiber müssen die Anforderungen des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik einhalten und die Datenflüsse in Form viertelstündlicher Werte bereitstellen. In gewerblichen Liegenschaften mit hohen Lastspitzen ist die Lastgangmessung Standard, weil die Industriekundentarife auf diesen Messstrukturen aufsetzen. Für die Abrechnung der Solarstrommengen werden spezialisierte Abrechnungsdienstleister eingesetzt, die monatlich oder jährlich die Verbräuche aus dem Messsystem auslesen, die Anteile zwischen Solar- und Reststrom aufteilen und die Rechnungen an Mieter oder gewerbliche Nutzer erstellen. Diese Dienstleister bieten häufig auch das Vertragsmanagement, die Mieterkommunikation und die Schnittstellen zu Reststromlieferanten an.
Geschäftsmodelle für Immobilieninvestoren und Verwalter
Die neuen Regelungen verändern die Geschäftsmodelle für Immobilieninvestoren und Verwalter nachhaltig. Wo Mieterstrom zuvor häufig an der Bürokratie scheiterte, lassen sich heute auch portfolioweite Rolloutstrategien realisieren. Besonders Wohnimmobilienbestände, gemischt genutzte Quartiere und Gewerbeimmobilien mit Mehrnutzerstruktur stehen im Fokus.
Anwendungsfelder Gewerbeimmobilie und Logistik
In Logistikparks und Gewerbeimmobilien profitieren mehrere Mieter von einer zentralen PV-Anlage auf dem Hallendach. Die installierte Leistung übersteigt häufig 500 Kilowatt, sodass das Modell typischerweise mit einer Kombination aus gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung und gewerblichem Direktliefervertrag arbeitet. Die Mieter erhalten anteilig den Solarstrom zugewiesen und vereinbaren über ergänzende Stromlieferverträge den Reststrombezug. Für Eigentümer eröffnet sich ein zusätzlicher Cashflow aus dem Stromverkauf, der die Bruttomietrendite stabilisiert und sich positiv auf die ESG-Bewertung der Liegenschaft auswirkt. Im Wohnungsbereich nutzen Bestandshalter mit mehreren tausend Einheiten die neuen Regeln, um Mieterstromprojekte zu standardisieren und über Tochtergesellschaften portfolioweit auszurollen. Service-Dienstleister bieten dabei integrierte Pakete aus Planung, Bau, Betrieb, Messung und Abrechnung an. Die Abgrenzung zum Energy Sharing nach dem zukünftigen europarechtlichen Rahmen ist klar: Mieterstrom und gGV beziehen sich auf einzelne Gebäude und unmittelbar zugeordnete Nebenflächen, während Energy Sharing über räumlich weiter gefasste Strukturen funktioniert und einen anderen rechtlichen Rahmen erfordert.
Wirtschaftlichkeit und Investitionsrechnung
Die Wirtschaftlichkeit eines Mieterstromprojekts hängt von Anlagengröße, Standortbedingungen, Nutzerstruktur, Abrechnungsaufwand und der erzielbaren Preisdifferenz zum lokalen Grundversorgertarif ab. Typische Stromgestehungskosten für PV-Dachanlagen liegen 2026 bei sieben bis elf Cent pro Kilowattstunde, während die zulässigen Verkaufspreise an Mieter je nach Region zwischen 25 und 32 Cent pro Kilowattstunde liegen, da sie auf 90 Prozent des Grundversorgertarifs begrenzt sind.
Cashflow-Struktur und Investitionsentscheidung
Die Differenz zwischen Gestehungskosten und Verkaufspreis bildet die Marge des Anlagenbetreibers. Ergänzt um den Mieterstromzuschlag und die Einspeiseerlöse aus der Reststrommenge ergeben sich typische Amortisationszeiten von acht bis zwölf Jahren bei einer Anlagenlebensdauer von 25 bis 30 Jahren. Die Investitionskosten für Anlagen zwischen 30 und 100 Kilowatt liegen je nach Komplexität bei 900 bis 1.300 Euro pro Kilowatt installierter Leistung, wobei Mess- und Abrechnungsinfrastruktur sowie Verkabelungsaufwand in Bestandsgebäuden separat zu bewerten sind. Für Immobilieninvestoren ist neben der direkten Stromverkaufsmarge der Beitrag zur Aufwertung der Liegenschaft relevant. Mieterstromprojekte verbessern die ESG-Kennzahlen, fließen positiv in die Bewertung nach den Kriterien der EU-Taxonomie ein und stärken das Vermietungsargument gegenüber klimasensiblen Mietergruppen. Vor diesem Hintergrund werden Mieterstromprojekte zunehmend in Standard-Asset-Management-Prozesse integriert und als Bestandteil der CapEx-Planung über mehrere Jahre hinweg ausgerollt.
Fazit
Mieterstrom Solarpaket markiert einen Wendepunkt für die wirtschaftliche Nutzung von Dachflächen in deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung entfällt für Vermieter erstmals der Zwang, sich vollumfänglich als Stromlieferant aufzustellen, während die Erweiterung der zulässigen Anlagenstandorte auf Garagen, Carports und Nebengebäude die Projektpipeline deutlich erweitert. Der Mieterstromzuschlag von 1,90 bis 2,67 Cent pro Kilowattstunde für Anlagen bis 100 Kilowatt sichert die Wirtschaftlichkeit kleinerer Vorhaben, während größere Anlagen über Kombinationen aus Direktlieferung, Reststromversorgung und Einspeisung refinanziert werden. Die saubere messtechnische Trennung über intelligente Messsysteme und qualifizierte Abrechnungsdienstleister ist Voraussetzung für die rechtskonforme Umsetzung. Immobilieninvestoren, Verwalter und Bestandshalter erhalten damit ein Instrumentarium, um Dachflächenpotenziale systematisch zu erschließen, zusätzliche Erlösströme zu generieren und die ESG-Performance ihrer Liegenschaften nachhaltig zu verbessern. Mieterstrom entwickelt sich vom Sonderfall zum Standardbaustein moderner Immobilienbewirtschaftung im deutschen Markt.
Umsetzungsschritte und typische Stolpersteine in der Praxis
Die operative Umsetzung eines Mieterstromprojekts unter dem Solarpaket I gliedert sich in mehrere Phasen, deren saubere Abarbeitung erheblichen Einfluss auf die spätere Wirtschaftlichkeit hat. Zu Beginn steht die Bestandsaufnahme der Liegenschaft mit Dachstatik, Verschattungssituation, vorhandener Elektroinstallation und Eigentumsverhältnissen. Insbesondere bei Wohneigentümergemeinschaften nach WEG sind Beschlussfassung, Aufteilung von Investitionskosten und Beteiligung Sondereigentumsanteile vorgängig zu klären. In Mietverhältnissen mit gewerblichen Nutzern ist zudem zu prüfen, ob bestehende Stromlieferverträge der Mieter eine Frist- oder Kündigungsregelung enthalten, die einen reibungslosen Wechsel auf die gGV-Struktur ermöglicht. Im nächsten Schritt erfolgt die technische Auslegung mit Anlagengröße, Wechselrichterkonzept, Speicheroption und Messkonzept. Anlagen zwischen 50 und 300 Kilowatt erfordern in der Regel eine Anschlussbeurteilung durch den Netzbetreiber, da Einspeiseleistung, Rückspeisemanagement und Schutzkonzept aufeinander abgestimmt werden müssen. Häufige Stolpersteine sind unklare Eigentumsfragen am Dach, fehlende Brandschutznachweise, ungelöste Versicherungsfragen und unterschätzte Kosten für die Nachrüstung der Messstellen. Auch die Abrechnungslogik der gGV mit getrennter Reststromversorgung erfordert klare Mieterkommunikation, da die Nutzer zwei Rechnungen erhalten und die Aufteilung zwischen Solar- und Reststrommenge transparent dokumentiert sein muss. Wer diese Phasen strukturiert plant und Abrechnungspartner frühzeitig integriert, erzielt typischerweise 15 bis 20 Prozent kürzere Realisierungszeiten und ein deutlich stabileres Betriebsergebnis über die ersten fünf Betriebsjahre.